ОЦЕНКА ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ В УСЛОВИЯХ НОРМАТИВНОГО ВАКУУМА
Аннотация
Отмена приказом Минстроя России от 19.12.2024 № 883/пр [1] ведомственных документов ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и «Методики определения физического износа гражданских зданий» 1970 г. создала нормативный вакуум в сфере оценки физического износа зданий. Это затронуло не только организации, выполняющие технические обследования и планирование капитального ремонта, но и оценщиков недвижимости, для которых показатель физического износа является критически важным элементом затратного подхода. В статье анализируется текущая нормативная ситуация, предлагается временная интегральная методика расчёта физического износа для инженерной и оценочной практики, основанная на данных инструментальных обследований, государственных реестров, эксплуатационной информации и цифровых технологий. Приведены практические примеры расчёта износа для типовых жилых зданий, а также рекомендации по документированию выводов в отчётах об обследовании и об оценке до утверждения нового свода правил Минстроя России.
Литература
VSN 53-86(r). Rules for assessing the physical deterioration of residential buildings: departmental construction standards: approved by the Order of Gosgrazhdanstroy under the USSR State Construction Committee of 24.12.1986 N 446. (no longer in force). https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=66281/. (in Russian).
On invalidation of certain regulatory documents on assessing the physical wear of buildings: Order of the Ministry of Construction of the Russian Federation of 19.12.2024 N 883/pr. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_504573/. (in Russian).
Real Estate Assessment: textbook. Edited by Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Moscow: Finance and Statistics. 2007. 560 p. (in Russian).
Letter from the Federal Autonomous Institution "FCS" dated June 11, 2025 N Iskh-3871 "On clarification of regulatory documents governing the inspection of the technical condition of buildings and structures and determination of physical deterioration of the structural element of a building". https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/410527116/. (in Russian).
GOST 31937-2024. Buildings and structures. Rules for inspection and monitoring of technical condition: interstate standard: introduced 01.05.2024: replacing GOST 31937-2011. https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=9&do-cumentId=473287. (in Russian).
SP 13-102-2003. Rules for inspection of load-bearing buildings and structures: code of practice: adopted and recommended for use by the Decree of Gosstroy of Russia dated August 21, 2003 N 153. https://normativ.kontur.ru/document? moduleId=9&documentId=94493. (in Russian).
SP 372.1325800.2018. Multi-apartment residential buildings. Operating rules: code of practice: approved by the Order of the Ministry of Construction of the Russian Federation dated January 18, 2018 N 26/pr. https://base.garant.ru/72021068/. (in Russian)
SP 368.1325800.2017. Residential buildings. Rules for designing capital repairs: code of practice: approved by the Order of the Ministry of Construction of the Russian Federation dated November 25, 2017 N 1582/pr. https://base.garant.ru/72018060/. (in Russian).
SP 454.1325800.2019. Multi-apartment residential buildings. Rules for assessing emergency and limited-serviceable condition: code of practice: approved by the Order of the Ministry of Construction of the Russian Federation dated December 24, 2019 N 853/pr. https://base.garant.ru/73866868/. (in Russian).
Vasiliev A.A., Dzirko S.V., Pirogovsky K.N. Assessment of physical deterioration of residential, public and industrial buildings: a practical guide. Gomel: BelGUT. 2008. 207 p. (in Russian).
Astrakhantseva I.A., Kotenev T.E., Gorev S.V., Astrakhantsev R.G., Grimenitsky P.N. Integration of linear regression and random forest methods into intelligent control support systems for cryogenic transport systems. Ivecofin. 2024. N 03(61). P. 81-90. DOI: 10.6060/ivecofin.2024613.692. EDN RGESSD. (in Russian).
Astrakhantseva I.A., Kotenev T.E., Gorev S.V., Astrakhantsev R.G., Grimenitsky P.N. Gradient boosting method for forecasting management decisions in a multilayer cryogenic system. Modern science-intensive technologies. Regional supplement. 2024. N 2(78). P. 50-58. DOI: 10.6060/snt.20247802.0007. EDN CDNSYQ. (in Russian).
Gorev S.V., Kutuzova A.S. Practical instruments for the cost estimating of art objects. Ivecofin. 2021. N 1(47). P. 6-13. DOI: 10.6060/ivecofin.20214701.511. EDN RTSUOE. (in Russian).
Zimnurov M.F., Astrakhantseva I.A. Usage of large language models for building multi-vectored and multi-linked data model of work process. Modern High Technologies. Regional Application. 2025. N 1(81). P. 76–83. DOI: 10.6060/snt.20258101.0009. EDN STBGGB. (in Russian).
