МЕТОДИКА КОЛИЧЕСТВЕННОЙ ОЦЕНКИ ДИСКОНТОВ ПРИ СДЕЛКАХ С КВАРТИРАМИ В УСЛОВИЯХ ПОВЫШЕННЫХ ПРАВОВЫХ РИСКОВ СТОРОН

Аннотация

Трансформация вторичного рынка жилья в России, обусловленная ростом числа банкротств физических лиц (свыше 517 тыс. за десять месяцев 2025 г.) и увеличением объема оспариваемых сделок с недвижимостью (более 3 тыс. случаев), обостряет потребность в унифицированном методическом инструментарии учета правовых и социальных рисков сторон при определении рыночной стоимости квартир. В работе обоснована методика количественной оценки корректировки на условия продажи в рамках сравнительного подхода. Методология исследования включает парный метод анализа сделок, мультипликативную модель агрегирования частных дисконтов, верификацию результатов по сведениям Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФРСБ) и судебной практики. Предложен четырехэтапный алгоритм расчета, охватывающий идентификацию и классификацию факторов риска на основе процедур правовой проверки (due diligence), оценку базовых дисконтов, их агрегирование с учетом нелинейности совокупного влияния и документирование расчетов. Введен индекс совокупного правового риска сделки, формализующий переход от качественной идентификации факторов к количественному выражению корректировки. На модельном примере «эффекта Долиной» показано, как публичная правовая неопределенность трансформируется в измеримое ценовое отклонение. Результаты ориентированы на использование в отчетах об оценке и судебно-экспертных заключениях.